Même si les autorités ont recommandé aux banques de contrôler davantage l’accord de crédits immobiliers, ces dernières ont prêté 258 milliards d’euros en 2019. Quels sont les risques à moyen et long terme ? Tour d’horizon du sujet.
Une production de crédits immobiliers record
En 2019, dans un contexte de taux bas, la production de prêts immobiliers a atteint 258 milliards d’euros, soit environ +21 % en 1 an. Ces chiffres sont tout simplement la deuxième plus grosse production annuelle de crédits immobiliers derrière l’année 2017 (273 milliards d’euros). Pourtant, les autorités bancaires à l’instar du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), ont recommandé à plusieurs reprises aux banques de surveiller la production de crédits, et notamment de respecter le « taux d’effort de 33 % » des ménages. Ce taux représente le poids d’un crédit immobilier dans le budget d’une famille. Le but étant qu’il ne dépasse pas un tiers des revenus d’un ménage qui emprunte.
Les autorités ont également demandé aux banques d’arrêter de proposer des crédits immobiliers sur une période supérieure à 25 ans. Depuis 10 ans, l’encours a progressé de près de 63 %, atteignant aujourd’hui 1 078 milliards d’euros.
Explications
Si les banques ont prêté autant d’argent malgré les différentes alertes des autorités, cela s’explique notamment par le fait que beaucoup de personnes ont renégocié un prêt souscrit à un taux d’emprunt moins avantageux. En effet, cette course à la renégociation des crédits immobiliers se justifie par le faible niveau des taux d’intérêt qui avoisinait 1,17 % en moyenne fin 2019 selon la Banque de France (ce taux ne comprend pas les assurances).
Le marché immobilier demeure quant à lui très actif : le nombre de transactions reste élevé (plus d’un million en 2019), et le niveau des prix a progressé de 4 % en moyenne sur l’ensemble du territoire. Quelques flambées sont toutefois observables dans certaines villes : Nantes (+ 14 %), Lyon (+12 %) et Rennes (+ 8 %). Ces éléments poussent les crédits immobiliers à la hausse.
Vers une autre bulle immobilière ?
Il est légitime de se poser cette question. En effet, si les prix de l’immobilier continuent de grimper et que les revenus et les emplois se contractent, les ménages seront en grande difficulté pour rembourser leur crédit immobilier. Les bulles immobilières sont annonciatrices d’une future crise économique et des emprunts trop élevés peuvent en être l’étincelle. Or, on sait que le taux d’endettement des ménages français est très haut. L’encours de leurs crédits représente 120 % de leurs revenus nets sur un an alors qu’il était de 77 % en 2000.
La situation actuelle n’est pas de cet ordre, mais on peut s’interroger lorsque l'on voit le volume de prêts immobiliers accordés à des conditions parfois trop souples.