Malgré la baisse des taux, les banques resserrent la vis dans la sélection des dossiers de prêt immobilier amenant des clients à revoir ou à abandonner leur projet. Selon le courtier CAFPI, près de 30 % de la production de crédit immobilier s’est effondrée en seulement un an.
Des taux d’intérêt en légère baisse
Les politiques monétaires accommodantes en vigueur depuis plusieurs années ont fait pression sur les taux d’intérêt et permis aux emprunteurs de bénéficier de conditions d’emprunt très attractives. L’Observatoire Crédit Logement/CSA note que le taux des crédits immobiliers a atteint 1,24 % en août 2020, toutes durées confondues. En septembre, le taux moyen s’est établi à 1,22 %. Plus précisément, il était de 1,02 % sur 15 ans, 1,19 % sur 20 ans et 1,46 % sur 25 ans.
La durée moyenne des prêts en baisse
Alors qu’elle avait augmenté de près de 4 mois pendant le confinement, la durée moyenne des prêts immobiliers a diminué au 3e trimestre, pour atteindre 227 mois. L’allongement des durées a permis d’amortir les effets de la remontée des taux et la hausse des prix des logements.
Sur le marché immobilier, 50,6 % des prêts immobiliers sont souscrits sur une durée inférieure ou égale à 20 ans, et 48,6 % sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Seuls 0,8 % des prêts sont accordés sur une durée supérieure à 25 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Les banques exigent toujours plus d’apport
Si les taux de crédit restent très attractifs, le durcissement des conditions d’octroi pénalise les ménages les plus modestes qui souhaitent devenir propriétaires. En effet, les conditions préférentielles ne sont réservées qu’aux meilleurs profils : les personnes en CDI, justifiant d’au moins 100 000 euros de revenus annuels et n’ayant pas d’autres crédits en cours.
Certaines professions ont tout intérêt à accélérer leur projet, car les banques n’hésitent désormais plus à vérifier la solidité financière de leur employeur. Les salariés relevant des secteurs impactés par la crise (tourisme, restauration, aéronautique…) sont les plus concernés. Pour rassurer leur banquier, les emprunteurs sont contraints de financer de leur poche au minimum les frais de notaire et de garantie de l’emprunt, ainsi que le coût des éventuels travaux. Sur les 9 premiers mois de l’année, le niveau de leur apport personnel a augmenté de 7,9 %.
Cette évolution du marché est principalement liée aux préconisations édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui impose aux banques de ne plus prêter au-delà de 25 ans et de s’écarter du taux d’endettement maximal de 33 % des revenus de l’emprunteur. Objectif : ne pas exposer les banques à des risques de non-remboursement trop importants en cas de crise économique. Si les établissements bancaires ont la possibilité de déroger à ces règles, cela doit rester marginal.