Malgré une année 2020 marquée par la pandémie de Covid-19 et les mesures de confinement, le marché a résisté, même si quelques signes de ralentissement apparaissent. Conditions d’octroi des crédits, évolution des prix des logements et des taux d’intérêt : quelles sont les premières tendances du marché immobilier ancien pour l’année 2021 ?
Des conditions d’octroi de crédit assouplies
Depuis 2017, la croissance du secteur était en grande partie due, non pas aux taux bas, mais à des conditions d’octroi de crédit assez souples, les établissements bancaires n’hésitant pas à prêter au-delà des taux d’endettement préconisés.
Toutefois, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont mis un frein, fin 2019, à ces pratiques, en demandant le respect de conditions strictes : un taux d’effort maximal de 33 %, et des crédits ne dépassant pas une durée de 25 ans.
Les refus d’octroi de crédit ont augmenté de manière significative, avant que les régulateurs ne se décident à assouplir de nouveau leurs recommandations, ce qui devrait permettre à de nombreux ménages de pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier.
Par ailleurs, les taux d’emprunt devraient rester très bas. En 2020, ils étaient en moyenne de 1,20 % selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, cette moyenne étant calculée en prenant en compte toutes les durées de prêt.
Les conditions sont donc plutôt favorables, mais une ombre vient noircir le tableau : lorsque les mesures publiques de soutien à l’économie arriveront à leur terme, le chômage risque de connaître une forte hausse, avec une vague de faillites qui menace la solvabilité des ménages.
Vers une stabilisation des prix
Actuellement, la tendance est à une stabilisation des prix dans l’immobilier ancien, avec toutefois des différences importantes selon les villes. À Paris, les prix n’ont augmenté que de 1,8 % en 2020, contre 8 % en 2019. Sur le dernier trimestre 2020, ils étaient même en légère baisse, entre - 0,5 % et – 0,7 %. Alors que les experts pensaient que la barre des 11 000 euros le m² serait franchie à l’été 2020, le prix moyen était de 10 402 euros le m² au 1er janvier 2021.
En revanche, à Strasbourg, Lille et Nantes par exemple, la tendance est plutôt à l’augmentation. À Marseille, les prix ont augmenté de 17,7 % en 2020, et Lyon a également connu de fortes hausses dans 3 arrondissements, le 5ème (+18,32 %), le 7ème (+11,78 %) et le 9ème (+10,79 %).
Les Français, confinés pendant des semaines en 2020, ont plus que jamais envie d’espace, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur. Selon une étude de l’agence immobilière digitale Liberkeys, 50 % des Français souhaitant déménager aimeraient s’installer à la campagne, contre 38 % dans des villes de taille moyenne et seulement 12 % dans des grandes villes.
Toutefois, les ménages restent dépendants de l’offre en matière d’emploi pour concrétiser leurs envies de mobilité, ce qui retarde les projets. Une partie d’entre eux a choisi, grâce à la généralisation du télétravail, d’acquérir une deuxième résidence, qui n’est plus une résidence secondaire, mais une résidence « semi-principale » : le temps passé dans chacun des lieux de vie est à peu près équivalent, et permet selon les besoins de télétravailler au vert ou d’être présent sur son lieu de travail quelques jours par semaine.