Depuis plusieurs années, l’immobilier commercial constitue une classe d’actif en progression. Avec la crise sanitaire et le risque de dégradation de la valeur des actifs, il représente désormais une menace pour les bilans des banques.
Une baisse de la demande locative
Dans son rapport de décembre 2020 d’évaluation des risques du secteur financier, la Banque de France met en garde les établissements bancaires contre le risque que représente désormais l’immobilier commercial.
Or, comme le détaille le rapport, « les expositions des cinq principaux groupes bancaires français sur les professionnels de l’immobilier […] ont progressé fortement pour atteindre 222 milliards d’euros à fin 2019 », avec une progression de 2,8 % sur le premier semestre 2020 et de 8,8 % sur l’ensemble de l’année.
Si le financement de l’immobilier commercial était jusqu’ici attractif, notamment dans un contexte de taux bas, la crise sanitaire pourrait bien changer la donne. L’immobilier de bureau, le secteur le plus à risque, concentre deux tiers des prêts dans l’immobilier commercial.
Avec le développement du télétravail et du commerce en ligne, couplé à la mise à l’arrêt de pans entiers de l’économie, la demande locative a baissé. Ce phénomène risque d’entraîner mécaniquement une augmentation de la vacance locative, et donc une baisse des loyers, qui déboucherait sur « une diminution du prix des biens concernés ».
Un risque de fragilisation des bilans des banques
Le rapport de la Banque de France souligne tout de même que le marché de l’immobilier commercial « n’est pas suffisamment large - pris isolément - pour mettre à lui seul en difficulté les institutions financières », mais explique que le risque n’est pas pour autant à minimiser : « il pourrait néanmoins contribuer, parmi d’autres facteurs, à fragiliser leurs bilans et à limiter leurs capacités de financement de l’économie », précise l’institution.
Jusqu’ici les professionnels de l’immobilier font preuve de résistance, « puisque le taux d’expositions douteuses brutes continue de se réduire au 30 juin 2020, atteignant un plus bas depuis juin 2015 à 2,6 %. » Toutefois, cette résistance est en partie due aux « larges soutiens publics qui retardent les éventuels passages en défaut ».
Ce n’est que lorsque les dispositifs publics de soutien à l’économie arriveront à leur terme, et que les effets de la crise se feront pleinement sentir, que le véritable impact sur l’immobilier commercial pourra être mesuré.