Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait déclaré le 17 décembre 2020 que sa recommandation de décembre 2019 à destination des banques, portant sur les critères d’octroi de crédit immobilier, serait révisée. La nouvelle recommandation du régulateur vient d’être publiée, et confirme les décisions annoncées.
Un ajustement de la recommandation du mois de décembre 2019
Au mois de décembre 2019, le HCSF avait émis une recommandation visant à encadrer davantage l’octroi de crédit immobilier par les établissements bancaires. Le taux d’effort maximal devait être de 33 %, et la durée maximale du crédit ne pouvait plus dépasser 25 ans.
Au mois de décembre 2020, le régulateur avait opté pour un assouplissement de ces prérequis. La recommandation publiée le 27 janvier 2021 vient confirmer ces annonces.
Parmi les principaux changements, on note un relèvement du taux d’effort maximal, qui passe de 33 à 35 %, ainsi qu’une durée maximale de crédit de 27 ans, prenant en compte jusqu’à 2 années de différé d’amortissement en cas de travaux retardant l’entrée dans le logement.
Enfin, conformément à ce qui avait été annoncé, les établissements bancaires disposent désormais d’une marge de flexibilité de 20 %, contre 15 % à l’issue de la recommandation de décembre 2019. Autrement dit, les banques ont le droit d’accorder des crédits immobiliers qui s’éloignent des critères précédemment cités, dans la limite de 20 % du volume total des nouveaux crédits.
Des précisions sur le taux d’effort et la marge de flexibilité
La recommandation du HCSF est accompagnée d’une notice qui apporte des précisions supplémentaires.
Ainsi, le taux d’effort, qui peut désormais atteindre 35 %, intègre l’assurance emprunteur. Comme le précise la notice, les charges annuelles d’emprunt « comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances ». Or, le montant de cette assurance représente parfois plus de la moitié du montant des mensualités, ce qui modifie le calcul portant sur le taux d’effort.
Par ailleurs, les banques ne peuvent avoir recours à la marge de flexibilité de 20 % que selon des critères précis. « Au moins 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale […] et au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants », indique la notice qui accompagne la recommandation du HCSF.
Le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire, qui préside le HCSF, insistait en décembre 2020 sur l’importance de ne pas priver les primo-accédants de l’accès à la propriété, ce à quoi ont en partie conduit les recommandations de décembre 2019.
Le HCSF précise également que si « les renégociations, rachats et regroupements de crédits n’entrent pas dans le champ de la recommandation », les banques sont toutefois invitées à « prendre en considération les bonnes pratiques recommandées et à veiller à ce que ces opérations permettent une réduction du taux d’effort ».