Les taux des prêts immobiliers ont atteint, au deuxième trimestre 2021, leur plus bas niveau enregistré en 20 ans tandis qu’en parallèle, la durée moyenne des crédits augmente et atteint son plus haut niveau.
Des taux au plus bas depuis 20 ans
D’après le dernier baromètre de l’observatoire Crédit Logement/CSA, portant sur le 2ème trimestre 2021, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont atteint leur niveau le plus bas en 20 ans. Ils sont de 1,06 % en moyenne, et les taux de juillet, d’après les premiers chiffres, s’annoncent encore plus bas, avec une moyenne de 1,05 % hors garanties et assurances.
La baisse des taux s’observe sur le marché du neuf comme sur celui de l’ancien, et ce quelle que soit la durée des crédits immobiliers.
Cette baisse a profité à tous les emprunteurs, y compris à ceux dont le profil n’était pas idéal aux yeux des banques, en raison notamment d’un apport peu élevé. En juin, ils ont bénéficié d’une baisse de 22 points de base sur les crédits les plus longs, d’une durée de 25 ans, contre 5 points de base pour les emprunteurs ayant les meilleurs profils. Ces derniers parviennent, malgré une baisse moins rapide, à bénéficier de crédits à un taux moyen inférieur à 1 %, quelle qu’en soit la durée.
Des durées de crédits de plus en plus longues
En parallèle, la durée des crédits augmente depuis le début de l’été 2020, pour compenser la hausse des prix et maintenir le taux d’effort des ménages sous la barre des 35 %, comme l’exigent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière.
Au 2ème trimestre 2021, la durée moyenne des crédits immobiliers accordés était de 234 mois, un chiffre qui a augmenté au mois de juin pour atteindre les 237 mois, le plus haut niveau jamais observé.
D’après les chiffres de l’observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des prêts immobiliers accordés s’est allongée de 8 mois depuis décembre 2020. Les emprunteurs dont le revenu est inférieur à 3 SMIC sont ceux à qui cette hausse de la durée des prêts a le plus profité, avec un allongement de 10 mois entre décembre 2020 et juin 2021, soit une durée moyenne de 242 mois en juin.
Toutefois, malgré des conditions avantageuses, certains freins subsistent, notamment pour les emprunteurs ne disposant pas d’un apport personnel suffisant, dont le montant moyen ne cesse d’augmenter, les banques étant de plus en plus exigeantes à ce sujet. Ainsi, après une tendance à la baisse observée pendant plusieurs années, le taux d’apport a augmenté de 12,6 % au cours du 1er semestre, après avoir déjà augmenté de 10,7 % en 2020.
Par ailleurs, la durée des crédits immobiliers, même si elle est importante, est limitée à 25 ans par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ce qui empêche d’étaler davantage les remboursements et donc de faire baisser mécaniquement le taux d’effort des ménages les moins aisés.
Les banques, qui avaient le droit de déroger aux recommandations du HSCF dans la limite de 20 % des dossiers, ont largement dépassé ce seuil, atteignant parfois les 30 %. Mais l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ayant annoncé de prochains contrôles, il y a fort à parier que les recommandations seront désormais plus suivies.