Les nouvelles règles d’octroi de crédit immobilier n’avaient jusqu’ici pas de caractère obligatoire : il s’agissait de recommandations faites aux établissements bancaires par les autorités financières. À compter du 1er janvier 2022, comme l’avait prévu le Haut conseil de stabilité financière, ces recommandations se transformeront en règles juridiquement contraignantes.
Des recommandations d’octroi transformées en règles contraignantes
À la fin de l’année 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait émis une première recommandation à destination des banques en matière de crédit immobilier, durcissant les conditions d’octroi. Un an plus tard, ces conditions avaient été assouplies, pour réduire les risques d’impayés et de surendettement sans pour autant réserver l’accès à la propriété à une minorité de dossiers.
À partir du 1er janvier 2022, comme l’avait prévu le HCSF, ces recommandations relative à l'octroi de crédits immobiliers résidentiels en France deviendront des règles que les banques auront l’obligation de respecter. Le taux d’effort des ménages ne pourra pas dépasser 35 %, en incluant l’assurance. Les éventuels revenus locatifs des emprunteurs ne seront pas pris en compte dans le calcul, car la fiabilité de ces ressources est considérée comme insuffisante.
La durée du prêt immobilier ne devra pas excéder 25 ans, 27 ans maximum dans le cas d’un achat en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), ou d’un bien ancien nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du montant de la transaction.
Les banques pourront déroger à ces règles pour 20 % des dossiers. Ces dérogations devront concerner des primo-accédants dans 30 % des cas minimum, et dans 80 % des cas, il devra s’agir de crédits immobiliers destinés à l’achat d’une résidence principale.
Les banques feront l’objet de contrôles de la part de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), et seront passibles de sanctions financières ou de blâmes en cas de non-respect des règles.
Les risques d’impayés déjà très faibles en France
La plupart des établissements bancaires respectaient déjà les recommandations du HCSF, comme le démontre la baisse du pourcentage de crédits immobiliers accordés malgré leur non-conformité.
Ainsi, les prêts d’une durée supérieure à 25 ans, ou encore ceux octroyés malgré un taux d’effort dépassant les 35 %, ont considérablement diminué, passant de 48,3 % à 20,9 %, soit un chiffre à peine supérieur à la marge de 20 % accordée par le HCSF aux établissements bancaires.
Malgré ce respect des recommandations, le HCSF entend supprimer toute possibilité de concurrence déloyale entre les banques en appliquant un caractère juridiquement contraignant aux nouvelles conditions d’octroi de crédit immobilier.
Plusieurs spécificités françaises permettent déjà de limiter considérablement les risques d’impayés. Tout d’abord, contrairement à l’Espagne notamment, les ménages français ne contractent pas de crédit immobilier à taux variable, mais à taux fixe, dans 99,4 % des cas en 2020. Ainsi, si les taux remontent pendant la durée de remboursement du crédit, ce sont les banques qui en assument les conséquences.
Les emprunteurs et les banques sont protégés par l’assurance-emprunteur, qui est obligatoire en France, et le montant du crédit immobilier accordé ne dépend pas de la valeur du bien, mais des revenus des ménages, à la différence des États-Unis.
Enfin, l’organisme spécialiste de la caution de crédit immobilier, Crédit Logement, garantit environ 60 % des prêts immobiliers en France, et permet de réduire considérablement le risque d’impayés tout comme la prise d’hypothèques.
D’après le HCSF, ces nouvelles règles d’octroi ne nuisent pas aux profils les moins favorisés : les ménages dont les ressources annuelles sont inférieures à 20 000 euros représentent 10 % des crédits accordés, une part restée stable au cours des deux dernières années.