Le commerçant locataire dont le bail n’est pas renouvelé n’est pas tenu de quitter les locaux dès lors qu’il n’a pas perçu son indemnité d’éviction. Il ne peut être considéré comme occupant sans droit ni titre, estime la Cour de cassation.
Congé avec refus de renouvellement
En l’espèce, une association sportive propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à un professionnel lui avait délivré un congé avec refus de renouvellement et avec une offre d’indemnité d’éviction. Elle l’avait ensuite assigné en fixation d’une indemnité d’éviction en libération des lieux. Le locataire avait alors sollicité, à titre reconventionnel, l’annulation du congé et l’indemnisation de ses préjudices.
Dans un premier temps, la cour d’appel avait condamné l’association bailleresse, mais limité l’indemnisation du commerçant aux préjudices subis avant le terme du bail. En effet, elle considère que le locataire ne pouvait demander à prétendre aux droits associés au bail. Insatisfait de ce verdict, ce dernier a formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation tranche en faveur du locataire
Dans cette affaire, la Cour de cassation a donné raison au commerçant locataire, indiquant que dès lors qu’il est en attente d’une indemnité d’éviction, il peut rester dans les lieux aux conditions et clauses définies dans le contrat de bail expiré.
Dans le cadre de cette décision, la juridiction rappelle que l’indemnité d’éviction doit, en principe, être versée par le propriétaire d’un local loué à un commerçant. Cette somme vise à le dédommager du préjudice subi en raison du défaut de renouvellement du bail, à condition que ce refus ne soit pas justifié par un motif grave et légitime. Son versement sur un compte pro est soumis à certaines règles. Le locataire doit notamment être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS).
#Servicepublic - Un locataire commerçant en attente d'une indemnité d'éviction peut rester dans les lieux (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906, inédit)https://t.co/sAAXKXRejL
— Notté Gérard (@gnotte2) June 13, 2024
Ce qu’il faut savoir sur l’indemnité d’éviction
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit payer au locataire une indemnité d’éviction.
Plusieurs éléments sont pris en compte pour évaluer l’indemnité d’éviction :
- la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession,
- les frais de déménagement et de réinstallation,
- les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Plus précisément, l’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale (indemnité de remplacement ou indemnité de déplacement) et parfois d’indemnités accessoires. Cette indemnité peut être fixée à l’amiable entre les parties ou par un expert professionnel. En l’absence d’accord, il est possible de demander au tribunal judiciaire d’en fixer le montant. Cette étape doit intervenir au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, c’est-à-dire à la date du départ du locataire ou lorsque celui-ci est maintenu dans les lieux, à la date de décision du juge ayant fixé l’indemnité.
Dans cet arrêt du 16 mai 2024, la Cour de cassation rappelle que le commerçant peut rester dans les lieux au-delà de la résiliation du bail tant qu’il ne perçoit pas son indemnité d’éviction.