La loi du 7 juillet 2023 a reconduit jusqu’au 31 mars 2024 le plafonnement de la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) pour les locataires du parc privé et social. Elle a également prolongé le plafonnement à 3,5 % de la hausse de l’indice des loyers des baux commerciaux (ILC) pour les PME.
Différencier IRL et ILC
L’indice de référence des loyers permet de réviser les loyers des logements en fixant des plafonds d’augmentation annuelle lorsque le bail comporte une clause spécifique. Cet indice est redéfini chaque trimestre par l’Insee à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur les 12 derniers mois.
L’indice des loyers commerciaux est utilisé pour la révision annuelle du montant du loyer d’un bail commercial. Il est calculé à partir de l’inflation à hauteur de 75 % et de l’évolution des coûts de la construction à hauteur de 25 %. Depuis 2019, cet indice a connu une hausse supérieure à 10 %.
Le dispositif de plafonnement des loyers commerciaux prolongé
La loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat avait instauré un dispositif provisoire de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, l’IRL et l’IRC. Celui-ci prévoyait que les baux locatifs contenant une clause de révision annuelle des loyers ne pouvaient pas imposer une hausse de plus de 3,5 % en France métropolitaine, de 2,5 % en Outre-mer et de 2 % en Corse, une mesure qui concernait les logements loués vides et meublés et qui s’adressait aux particuliers, commerçants et PME. Alors que ce « bouclier loyer » devait prendre fin au 30 juin 2023, la loi l’a reconduit jusqu’au 31 mars 2024.
L’an passé, nous avions voté, dans le paquet pouvoir d’achat, le plafonnement des loyers commerciaux à 3,5%.
— Olivia Gregoire (@oliviagregoire) June 28, 2023
Aujourd’hui, ce sont 430 000 commerces qui verront ce plafonnement prolongé jusqu’au premier trimestre 2024 grâce à la proposition de loi du député @T_Cazenave pic.twitter.com/dAtbqszcs5
Dans la pratique, les bailleurs ont la possibilité de procéder à des augmentations des loyers des baux commerciaux, mais elles sont plafonnées à 3,5 %, même si la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) dépasse ce seuil. Cette mesure restera en vigueur pour une année supplémentaire, jusqu'à la publication de l'indice du 1er trimestre 2024.
Le prolongement du dispositif se justifie notamment par l’inflation encore élevée. Le ministre du Logement estime que cela devrait apporter un soutien aux locataires jusqu’à ce que les prix à la consommation se stabilisent. Sans cette mesure, la variation annuelle de l’IRL aurait atteint +6,26 % au 1er trimestre 2023 et celle de l’ILC +6,29 % au 4ème trimestre 2022.
Les locataires qui avaient déjà des difficultés à trouver un logement pourraient être les plus pénalisés en raison de ce plafonnement, mais aussi du calendrier d’interdiction progressive de location pour les passoires thermiques. Le statut des passoires thermiques a évolué depuis le 1er janvier 2023 comme le précise la loi climat et résilience qui vise notamment à accélérer la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050. La location des appartements ou maisons trop énergivores est désormais interdite, une mesure qui fait suite au gel des loyers qui s’appliquait déjà depuis l’été 2022.