Sauf clause contraire stipulée dans le contrat de bail commercial, les travaux de ravalement ordonnés par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 15 juin 2023.
Rappel des faits
Dans cette affaire, une entreprise locataire de locaux à usage d’hôtel meublé s’était engagée dans le contrat de bail à exécuter l’intégralité des travaux de ravalement de l’immeuble. Quelques années suivant la signature du contrat, un arrêté municipal prescrivant des travaux de ravalement avait été notifié aux propriétaires.
L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires avait alors décidé d’entreprendre ces travaux et demandé à ce qu’ils soient mis à la charge du locataire. Un contentieux s’en est suivi au terme duquel le bailleur et le syndicat des copropriétaires ont formé un pourvoi en cassation.
Des travaux à la charge du bailleur sauf clause expresse contraire
Dans un arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie du litige, a estimé que les travaux de ravalement prescrits par la mairie incombaient à la société bailleresse et non au locataire sauf clause expresse contraire. Or, en l’espèce, le contrat de bail imposait seulement à la société locataire, parmi les travaux à sa charge, les travaux de ravalement de façade. Il ne prévoyait rien concernant les travaux ordonnés par l’administration.
Les juges ajoutent que la décision de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires avait été prise en vertu de l’arrêté municipal et non librement. Par conséquent, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de la clause selon laquelle le locataire s’était engagé à prendre en charge les travaux de ravalement. Compte tenu de ces éléments, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et condamné le syndicat de copropriétaires et la société civile immobilière aux dépens.
Une clause à rédiger avec soin
Les travaux prescrits par l’autorité administrative relèvent de l’article 1719-2 du Code civil et de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur tout au long du contrat.
Dans cette affaire, seule une disposition expresse du bail aurait pu transférer l’obligation de réaliser les travaux prescrits par la mairie au preneur. La clause insérée dans le contrat de bail prévoyant que les travaux de ravalement sont à la charge du locataire était incomplète et inefficace. Il convient donc de porter une attention particulière à la rédaction de ce contrat qui engage à la fois le bailleur et le locataire.
Parmi les clauses essentielles figurent :
- la clause relative à la durée du bail commercial,
- celle relative à la destination des locaux professionnels,
- celle relative aux charges et aux travaux,
- et celle relative à la cession du bail.