Depuis le début de l’année, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont repartis à la hausse, après avoir atteint des niveaux historiquement bas. Habituées à séduire leurs clients avec des taux très attractifs, les banques doivent désormais revoir leur argumentaire pour convaincre.
L’impact de la hausse des taux d’emprunt de la France
La progressive remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers a pour principale explication la hausse des taux d’intérêt des emprunts de l’État français, appelés OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor).
Ces emprunts servent à financer les besoins du pays, et permettent aussi aux banques de se refinancer, en revendant ces titres de dettes à des investisseurs. Depuis le mois de décembre 2021, les taux d’emprunt de l’État français augmentent, après avoir été quasi nuls, voire négatifs pendant 3 ans.
Début mai, les OAT atteignent 1,49 % ; une hausse que les banques répercutent sur leurs clients pour conserver leurs marges. La Banque centrale américaine (Fed) est à l’origine de cette augmentation : elle a relevé une première fois ses taux au mois de mars 2022, alors qu’ils n’avaient pas été revus à la hausse depuis 2018, puis les a de nouveau relevés de 0,5 point de pourcentage début mai.
Pourtant, si la hausse des taux d’emprunt de la France est la cause la plus directe de la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, les banques savent bien que ce n’est pas l’argument le plus pertinent pour convaincre leurs clients.
Les banques intègrent l’inflation à leur argumentaire
En revanche, le retour de l’inflation permet aux banques d’utiliser un argument autrement plus persuasif. Si les taux continuent d’augmenter, atteignant une moyenne de 1,27 % en avril contre 1,06 % en décembre dernier, ils seraient en fait négatifs en valeur réelle.
Concrètement, en calculant l’écart entre le taux nominal et le taux d’inflation, les taux sont inférieurs à 0. Selon ce mode de calcul, le taux moyen d’emprunt réel n’est pas supérieur à 1 %, mais s’établit à environ - 3 %, en tenant compte de la hausse de 4,5 % des prix à la consommation au mois de mars, sur 12 mois glissants.
Les banques tentent donc une approche pédagogique en apprenant à leurs clients à différencier le taux nominal du taux réel, qui ont longtemps été très proches. Elles utilisent cet argument pour les convaincre que malgré des taux en hausse, les crédits immobiliers restent attractifs.
De plus, selon les banques, l’inflation va permettre à l’emprunteur de fournir un effort de remboursement décroissant dans le temps : ses revenus vont augmenter proportionnellement à la progression de l’inflation, tandis que le taux d’intérêt de son crédit va rester fixe.
Toutefois, la revalorisation des salaires est loin d’être automatique et n’est pas toujours proportionnelle à l’inflation, ce qui vient contredire cet argumentaire.
Il reste cependant un dernier argument aux banques : déposer son épargne sur un compte courant ou un livret bancaire dans ce contexte inflationniste revient, à cause des faibles taux de rendement, à faire un placement à taux négatif.
Or, cette épargne pourrait être utilisée, à meilleur escient selon les établissements bancaires, comme apport personnel en vue d’investir dans la pierre. Reste que placer son épargne sur un livret permet d’y accéder facilement en cas de coup dur, ce qui peut s’avérer encore plus utile lorsque les prix sont à la hausse.