Le bail réel solidaire d’activité prévu par l’ordonnance du 8 février 2023 pourra être proposé par les organismes de foncier solidaire à des microentreprises ou via des établissements publics locaux. Il vise à favoriser la mixité et revitaliser économiquement les territoires, en soutenant les micro-entrepreneurs dans la réimplantation de petits commerces au sein des milieux urbains et des centres-villes.
Un dispositif d'aide dédié aux microentreprises
Le bail réel solidaire d’activité (BRSA) concerne les seules micro-entreprises (moins de 10 salariés et moins de 2 millions d’euros de chiffre d’affaires). Il leur permet d’occuper des locaux à usage commercial ou professionnel en contrepartie du versement d’une redevance à un organisme de foncier solidaire (OFS). Les OFS peuvent fixer librement les critères d’éligibilité en matière de statut, de type d’activité ou encore de chiffre d’affaires pour la future entreprise titulaire du bail.
Le BRSA « reprend ou s’inspire fortement des éléments constitutifs du bail réel solidaire », précise le rapport au Président de la République qui accompagne l’ordonnance. En effet, il prévoit un principe de dissociation de la propriété foncière et bâtie avec le versement d’une redevance foncière, un bail de longue durée rechargeable (entre 12 et 99 ans) et la possibilité de céder des droits réels sous réserve d’un encadrement des prix de cession.
Le BRSA permet aux micro-entreprises de bénéficier d'avantages non négligeables :
- Un loyer modéré, inférieur à celui des baux commerciaux classiques,
- Une durée de bail plus longue, apportant une plus grande sécurité et plus de temps pour se développer.
Les obligations incombant aux micro-entrepreneurs
Les micro-entreprises titulaires d’un bail réel solidaire d’activité devront respecter plusieurs obligations :
- Occuper et exploiter le local sans le mettre en location,
- Verser une redevance à l’OFS,
- Verser un loyer,
- Effectuer les travaux de construction ou de rénovation prévus dans le contrat de bail,
- Maintenir le local en bon état.
Les droits et obligations des parties au contrat de bail sont prévus par l’article L 256-7 de l’ordonnance du 8 février 2023.
Possibilité de cession des droits réels à tout moment
Comme en matière de BRS, les micro-entreprises peuvent à tout moment céder des droits réels immobiliers afférents au local loué. La vente ou la donation nécessite l’émission d’une offre préalable de cession ou de donation mentionnant le caractère temporaire du droit réel et sa date d’extinction, la nouvelle durée du bail, les conditions de délivrance de l’agrément par l’OFS, le mode de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée.
Les micro-entrepreneurs qui souhaitent exercer ce droit de cession ou de donation doivent en informer l’OFS dans un délai de 30 jours suivant la réception de l’offre préalable de cession ou de donation. Si l’OFS donne son agrément, la durée du bail est prorogée en conséquence. En cas de refus de la part de l’OFS, l’organisme peut désigner un acquéreur répondant aux conditions d’acceptation. Sans accord des parties dans les 6 mois suivant la demande, le bail peut être résilié conventionnellement et la microentreprise indemnisée de la valeur de ses droits réels immobiliers.
Création du bail réel solidaire d’activité pour les microentreprises. https://t.co/125vwKuy78
— DILA (@DILA_officiel) March 8, 2023