Si vous détenez un bien immobilier à gérer à plusieurs, on vous a sûrement recommandé de créer une Société Civile Immobilière. La SCI permet en effet de partager le bénéfice de la gestion d’un bien immobilier entre associés. Anytime vous explique les principes de la SCI, et comment faire le bon choix entre une banque pro traditionnelle et une néobanque pro pour en gérer les comptes.
Les avantages d’une SCI
Se partager les parts d’un bien immobilier
La SCI permet de partager les parts d’un bien immobilier, que ce soit à usage privé ou des locaux professionnels, au prorata de l’investissement de chacun des associés. La SCI offre ainsi la possibilité de se partager les droits de propriété sans trop de contraintes juridiques.
Ce statut juridique autorise l’acquisition, la location, la gestion ou la construction des biens immobiliers.
Le choix du régime fiscal d’une SCI
En créant une SCI, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux pour l’imposition des bénéfices : + le régime des sociétés de personnes, avec dans ce cas une imposition directe au nom des associés + l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Choisir l’IS présente plusieurs avantages : l’imposition s’effectue sur la société, les associés peuvent se distribuer des dividendes et amortir l’immeuble.
La constitution d’une SCI vous permet également de profiter des réductions d’impôts propres au secteur de l’immobilier (Robien, Scellier, Duflot, Pinet).
La transmission d’un patrimoine immobilier
La SCI est particulièrement utilisée dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier, notamment s’il est difficilement divisible. Elle évite en effet les indivisions et les blocages. Le bien immobilier reste la propriété de la personne morale que représente la SCI, et ses statuts définissent son fonctionnement.
Vous pouvez réaliser des donations de votre vivant de parts sociales du bien et les répartir à votre convenance. En cas de vente des parts, vous n’avez pas besoin d’aller chez un notaire, et seuls 5 % seront prélevés par les services fiscaux.
Comment créer une SCI ?
Les règles pour créer une SCI
Vous devez être au minimum 2 personnes pour créer une société civile immobilière. La nationalité française n’est pas nécessaire, mais le siège social doit se trouver en France. Les statuts, constituant les règles de fonctionnement, doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés.
Le gérant de la SCI est nommé dans les statuts ou lors d’une assemblée générale.Il peut être révoqué ou remplacé par les associés.
Généralement, particulièrement dans une SCI familiale, le gérant n’est pas rémunéré.
Les étapes pour créer une SCI
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Rédiger les statuts de la SCI : définir son nom, siège social, objet social, gérant et déterminer la répartition du capital de la SCI. Vous pouvez rédiger les statuts de la SCI vous-même, ou vous faire aider d’un notaire. Comptez alors des frais à hauteur de 2 000 € pour avoir un contrat fait sur-mesure, répondant parfaitement à vos besoins : que faire en cas de revente des parts ou de vente du bien par exemple. Chaque membre de la SCI doit signer ce contrat.
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Demander l’enregistrement des statuts de la SCI auprès du service des impôts.
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Faire paraître une annonce légale dans un journal habilité.
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Déposer un dossier complet de création au Greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI.
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Ouvrir un compte professionnel SCI sur lequel le capital social de la SCI est versé par tous les fondateurs dans un délai de 8 jours suivant la constitution de la SCI.
Par la suite, vous devez fixer une réunion annuelle entre les membres de la SCI.
Est-il nécessaire d’avoir un compte professionnel pour créer une SCI ?
Non, il n’est pas obligatoire de posséder un compte pro pour monter une SCI. Il n’y a pas de montant minimum de capital social exigé ni besoin de présenter une attestation de dépôt de fonds, comme pour les sociétés type SAS.
En revanche, comme pour les entreprises individuelles, vous devez ouvrir un compte dédié pour traiter les mouvements d’argent liés à votre bien immobilier. Ce compte dédié peut être un compte professionnel ou un compte personnel.
En cas de contrôle fiscal, vous devez pouvoir séparer les transactions personnelles, ou liées à d’autres activités économiques, des transactions en rapport avec votre SCI.
En outre, votre SCI est une personne morale. Le compte professionnel doit donc être à son nom, même dans le cas d’une SCI familiale.
Même si la loi ne vous y oblige pas, il est très recommandé de faire le choix du compte professionnel pour votre SCI.
Les avantages d’avoir un compte pro pour une SCI
Ouvrir un compte professionnel pour une SCI permet d’y attribuer son nom en tant que personne morale. Le compte bancaire personnel quant à lui peut s’ouvrir uniquement au nom de l’individu qui en est propriétaire.
Détenir un compte pro vous permet d’identifier parfaitement les comptes liés à votre SCI. En cas de contrôle fiscal, si toutes les transactions sont réalisées depuis le compte personnel du gérant, il sera compliqué de distinguer le patrimoine de celui-ci du patrimoine de la SCI. De plus, au moment de la vente, l’existence d’un compte professionnel au nom de la SCI élimine les accusations de SCI fictive. Ouvrir un compte pro chez Anytime vous garantit l’authenticité de votre SCI.
Les documents nécessaires pour ouvrir un compte pro
Pour ouvrir un compte professionnel en ligne, vous devez fournir les pièces justificatives suivantes :
- l’extrait Kbis délivré par la Chambre de Commerce, qui prouve l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de la société civile.
- un extrait de publication ou attestation de parution dans un JAL (journal d’annonce légale) pour certifier l’existence de la société.
- une copie des statuts de la société et une annexe désignant les personnes autorisées à se servir du compte
- le nom et l’adresse du siège social, où Anytime peut envoyer vos moyens de paiement au nom de votre SCI.
Les avantages d’un compte pro en ligne pour une SCI
Avant de choisir une banque pro, prenez le temps de bien réfléchir aux services dont vous allez avoir besoin. Toutes les banques pros vous proposeront une base similaire, incluant la gestion de vos comptes, des moyens de paiement et de mouvements.
Nous vous conseillons de faire appel aux services d’une banque pro traditionnelle si :
- vous avez besoin de faire appel à un conseiller dédié régulièrement.
- si vous comptez faire un emprunt auprès de cette banque pro, dans le cadre de la SCI.
Notez que si vous souscrivez à un crédit, tous les membres de la SCI sont solidaires de son remboursement. La banque pro demande une caution solidaire. Sachez également que les frais de gestion d’un compte pro peuvent être conséquents dans une banque pro traditionnelle. N’hésitez pas à négocier avec votre banquier pour ne pas être facturé pour des services dont vous n’avez pas besoin. Renseignez-vous sur les packs existants qu’ils peuvent éventuellement proposer pour une SCI.
En revanche, nous vous recommandons de passer par un compte pro en ligne comme Anytime pour votre SCI si :
- vous voulez pouvoir ouvrir un compte pro au nom de votre SCI en quelques minutes.
- vous voulez bénéficier d’un service garanti pour un tarif réduit.
- vous êtes à l’aise pour utiliser un compte professionnel en ligne, accessible à tout moment.
